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新时代引发新一轮
“优胜劣汰、适者生存”
根据国家统计局公布数据显示，2022年我国“三新”经济增加值为210084亿元，比上年增长6.5%，高于同期国内生产总值现价增速，相当于GDP比重的17.36%。2022年我国经济发展新动能指数为766.8，比上年增长28.4%。同时，上半年高技术产业投资增长12.5%，远高于固定资产投资3.8%的增速。
这些数据都表明，“十四五”规划中提出的“构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系”，“推进产业基础高级化、产业链现代化，保持制造业比重基本稳定，增强制造业竞争优势，推动制造业高质量发展”正在一步步化为现实。
克而瑞一直强调，园区市场已经进入到下半场，玩家需要构建新的服务能力和竞争优势，顺应产业向高价值、高技术方向转型升级。对于高技术产业，空间载体不再是最重要的推动因素，完善的产业生态和专业的产业服务才是助推产业发展的关键。
深圳市政府在《关于发展壮大战略性新产业集群和培育发展未来产业的意见》就明确提出，到2025年，培育一批具有产业生态主导力的优质龙头企业，推动一批关键核心技术攻关取得重大突破，打造一批现代化先进制造业园区和世界级“灯塔工厂”，形成一批引领型新兴产业集群的目标。
上海市政府在《关于创新驱动发展巩固提升实体经济能级的若干意见》中也表明，要提升发展现代服务业，实现优质高效发展，尤其是生产性服务业要向专业化和高端化拓展，使其占服务业增加值比重达到三分之二左右。
作为产业发展载体，下半场园区比拼的就是主题产业打造能力和高技术产业服务能力。通过清晰的产业主题构建完善的产业生态，用高技术产业服务催化生态内企业发生“化学反应”，诞生出新产业、新业态、新模式。这也是政府要求和积极推动的园区发展新方向。
广州在《关于进一步推进广州市产业园区提质增效工作的通知》中就提出将主导产业集聚度作为市政府监测园区的重要指标。上海市近期发布的《浦东新区推进特色产业园区高质量发展若干规定》更是希望园区建设创新创业服务平台，构建小试中试平台、孵化器、加速器全链条产业服务体系，为入驻项目提供创业孵化、技术评估、产权交易、成果转化和投融资等服务。
新的经济环境、新的产业需求正在搅动园区市场，经历一场新的“优胜劣汰”，带来新的格局。有这么一家企业，成立之初锚定的就是“特色主题园区”，坚定做难而正确的事，并且走出了一条属于自己的路。这家企业叫做新想集团。
致力于做政府的助手
企业的帮手、产业的推手
新想控股集团成立于2018年，是理想国际控股集团下属的专业产业园开发运营公司。新想集团从实业中走来，拥抱着“实业兴邦”思潮，顺应时代发展新趋势，开启了主题产业园区运营价值创新实践的新征程。截至2023年9月，新想集团围绕国家提出的9大战略性新兴产业主题，自主开发建设的主题产业园区总面积已超过180万方，总投资达100亿元。
新想集团园区业务全国布局
集团立足于核心城市的核心区域，坚持“五个一流”（一流的园区规划、一流的建设速度、一流的建筑品质、一流的招商质量、一流的运营服务），坚定不移地走中高端差异化竞争路线，致力于做政府的助手、企业的帮手、产业的推手。以全力支持企业开展研发创新工作，全力支持企业和研究院解决“卡脖子”技术为使命，新想集团构建产业研究体系和服务平台，深入研究产业、专业服务产业。
产业上，聚焦和深耕生命科学和数字经济两大产业。
生命科学产业围绕生物医药和医疗器械两个大类，摒弃以大健康为名义的低效企业。数字经济产业围绕集成电路、人工智能、大数据（AIGC）、云计算、算力、数据安全、5G/6G卫星通信等细分领域，同时兼顾智造、医疗、文教等产业的数字化。两大产业行业前景广阔、行业总规模处于上升期。随着技术进步和国家政策倾斜，两大产业不断涌现高新技术企业和“专精特新”企业。产业聚焦，看似缩窄了招引企业的范围。但是，只要选准方向，两大产业方向已经大有可为。
2016-2023年中国生物医药市场规模统计及预测
（单位：亿元）
数据来源：弗若斯特沙利文、克而瑞产城整理
根据弗若斯特沙利文分析，2021年我国生物医药市场规模已经接近1.6万亿元，2023年预计将达到1.78万亿元。
2016-2025年中国医疗器械市场规模统计及预测（单位：亿元）
数据来源：弗若斯特沙利文、克而瑞产城整理
医疗器械市场也已经接近千亿规模，并在稳步提升当中。根据弗若斯特沙利文的预测，2023年我国医疗器械市场就将突破千亿元大关。
同时，根据国家统计局公布数据，2022年末全国60岁及以上人口28004万人，占全国人口的19.8%，其中65岁及以上人口20978万人，占全国人口的14.9%。我国已经进入深度老龄化阶段。2022年，全国医疗保健消费达到2120元。以生物医药和医疗器械为代表的生命科学产业未来前景必然广阔。
而数字经济已经成为中国经济发展的重要动能，也是政府大力培育的战略性产业。
2017-2022年中国数字经济规模
（单位：万亿元）
数据来源：中国信息通信研究院、克而瑞产城整理
2022年，面对经济下行压力，各级政府和企业纷纷把发展数字经济作为培育经济增长的新动能，抓住发展新机遇的重要路径手段。同时，随着数字技术的不断成熟，多方面共同作用下，2022年我国数字经济规模首次突破50万亿元，占GDP比重达到41.5%。数字经济作为国民经济重要支柱的地位更加稳固。
做主题产业园最大的担心是项目招商，限制产业类型缩窄了可选企业范围。同时，以十年为周期，主题产业一旦发生大的波动，园区后期运营将面临巨大风险。新想集团的解决思路是找准大产业、大市场、大趋势，对冲产业周期波动，解决产业关联企业数量不足的问题。同时，采用数字化招商模式提升招商效率，通过产业链招商打造垂直领域产业生态，不仅实现了快招商、招好商，也为后期园区运营服务打下良好基础。
服务上，新想集团一直以构建“政、产、学、研、金、用”的全要素服务闭环作为差异化竞争力。服务企业，孵化产业，以此提升项目价值，增进企业粘性。
政策服务方面，新想集团积极落实地方政府产业扶持政策。从宣讲、答疑，到协助申报、对接，直至政策优惠确实的发放到企业手中。专业团队定期收集整理政府对两大产业在研发、税费、融资、资质评定、用房租金、人才引进等方面的支持政策，梳理享受条件、提交材料和申报流程，再从园区数据库中筛选匹配企业，定向宣导并提供完整解决方案。后续由专人跟踪服务，作为运营团队重要的服务考核指标。
产业平台方面，新想集团积极与行业头部企业达成战略合作。一方面帮助入园企业链接头部资源，促成合作；另一方面，为头部企业寻找适合的新伙伴，提升其产业生态活力。同时，与其他同类型园区开展合作，搭建沟通交流平台，帮助企业在更大的生态范围内共享信息、拓展人脉。此外，与知名孵化机构达成合作，帮助创业企业加速发展。
技术资源方面，新想集团整合顶尖高校资源，形成一批顶级人才支撑，为企业提供技术扶持和智力支持。和达药谷四期项目就落户了中国科学院首个以肿瘤医学为主要研究方向的专业研究机构——中国科学院基础医疗与肿瘤研究所。杭州数字港项目内的浙江省国家大学科技园，是集高校成果转化基地、海外高层次人才创业基地及创新人才培育基地于一体的创新创业平台。
产业研究方面，新想集团成立产业研究中心。宏观层面，围绕生命科学、数字经济及其关联服务产业进行包括市场、技术、政策等在内的系统研究；中观层面，重点研究城市，理清城市的资源禀赋、经济发展动能和产业布局逻辑，为产业导入寻找机会；微观层面，研究具体项目，从项目区位、周边产业基础、项目定位、产品配套、运营服务等方面寻找新想集团的借鉴点。产业研究中心一方面赋能园区开发运营业务，另一方面也为入园企业提供最新的行业信息。
投融资孵化方面，理想集团与中国国有企业结构调整基金等主体共同设立上海沄诚基金，与清华大学等主体共同设立荷塘创投基金。同时，与行业内知名投资机构达成战略合作，构建起从种子期到Pre-IPO的全周期投资孵化体系。2008年至今，集团直接或间接投资超过25家企业，涉及区块链、新能源汽车、电商等多个高价值行业。
技术成果转化方面，新想集团在园区内为入园企业寻找技术应用场景。在人脸通行、智慧停车、智能设备、无人驾驶系统、智能光伏等方面为企业开辟实验场。完善园区数字新基建，提供数字创新基础设施支撑。相关设备采购优先选择入园企业。一方面帮助企业实现技术创新，另一方面推动园区数字化智慧化升级。
新想集团用“政、产、学、研、金、用”的全要素服务体系，践行“做政府的助手、企业的帮手、产业的推手”。
以园区为载体
实现产业全要素服务输出
新想集团锚定长三角和珠三角，同时兼顾中西部区域的部分重点城市，操盘20多个主题产业园区项目。其中，杭州医药港·和达药谷四期和武汉理想科学城项目是集团全要素服务的典范。
杭州医药港·和达药谷四期
落子杭州的生物医药创新中心
图：杭州医药港·和达药谷四期
项目位于杭州医药港内，30分钟直达市中心。距杭州萧山国际机场15公里，距杭州东站10公里。周边共有七条高速公路与高铁形成长三角城市“1小时”交通圈。
杭州医药港规划面积6.2平方公里，重点围绕创新生物制药、生物医学工程、高端医疗器械以及数字医疗四大领域，目标打造全球一流的生物医药技术策源中心和研发创新高地。目前，杭州医药港内集聚医药企业1600余家，产值规模近500亿元，占杭州市生物医药产值50%。同时，拥有26个国内创新服务平台、5个国际合作转化平台、1个海外硅谷创新中心，并形成了“实验室研究-临床前研究-临床试验-注册审批-药品生产-药品上市”的完善产业生态。
和达药谷四期依托区位交通和杭州医药港的资源优势，以生物医药、医疗器械研发平台、小试中试空间、初创型企业创新孵化平台与规模企业加速产业化平台为核心产业业态。
杭州医药港-展厅
产品设计上采用大跨度空间、客货分流理念。每栋多层厂房每层预留排气井，避免实验室等挥发性气体溢出并污染办公区域。同时项目提供创新转化平台、综合供能、双回路供电、生活与生产污水分离处理、危化品仓库等配套设施，关键时刻不掉链子，确保企业生产、研发的稳步进行。
综合配套也领先周边园区项目。食堂、健身房、足球场、篮球场、羽毛球场、星光跑道一应俱全，满足企业员工的生活休闲娱乐需求。
和达药谷四期-生物医药产业·生物医药产业服务驿站
园区运营服务上也是站在企业角度解决痛点问题。比如：为企业培训危化品管理、协助初创企业开展投融资路演、开办创新转化中心大讲堂、设立生物医药产业服务驿站等，为入园企业提供全方位服务。
杭州医药港生物医药产业服务驿站业务排班表
目前，和达药谷四期项目已获评杭州生物医药“揭榜挂帅”创新共享中心，运营一年即获得“浙江省小微企业园”称号。园区于2022年3月全面竣备交付，开园几近满租，交付当年即获评杭州省级小微园区及杭州市三星级小微企业园。目前已入驻50余家优质生物医药的企业，产业集聚度在95%以上，其中上市公司（含其全资子公司）12家，国高新企业18家，准独角兽企业6家，国家级科技中小微企业14家，规上企业8家以及中科院基础医学与肿瘤研究所。
武汉临空港·理想科学城
比肩国际的数字科技产业园
武汉临空港·理想科学城
项目位于武汉市临空港经济技术开发区（东西湖区），地处东西湖区老城中心-国家级武汉吴家山海峡两岸科技产业开发园，是东西湖区规划的省级重点旧改项目。作为片区首批城市更新地块，武汉临空港·理想科学城将对原本产业进行升级，产业定位以数字经济为主导，将成为武汉吴家山海峡两岸科技产业开发园起步区及引爆点。
武汉临空港·理想科学城项目区位图
项目3公里范围内有7条城市主干道，形成四横三纵路网布局。东西湖区域内已通地铁线6条，距离项目最近的1号地铁线五环大道站仅700米。距离汉口火车站、机场仅半小时车程，5小时可到达75%的省会城市，拥有“铁水公空”综合交通优势，是长江经济带重要组成部分。
项目定位数字经济主题产业园区，主要聚焦集成电路、信息技术、人工智能、智能制造、软件技术及数字安全五大产业方向，将联合数字经济领域头部技术企业，如腾讯、华为、科大讯飞、中国电信等生态伙伴，解决园区数据存储、数据传输、算力和算法问题。通过规划设计数字技术新基建，打造武汉东西湖区首个数字经济标杆园区。
项目采用“产业集群＋产学研结合＋风险投资”创新发展模式。采取产业链招商，实现延链补链强链，按照“235”空间比例招引培育期、成长期、成熟期企业，形成产业集群，建立共生机制，创造集群竞争力；项目内设教学实训基地、共享实验室、建立高校/企业的互通交流机制、成立国家级孵化器、引入院士工作站、国家实验室等科研机构，形成产学研互动，注入创新活力；以理想自有基金进行产业投资，联合政府、风投机构成立产业引导基金，同时联合政府出台研发补贴类政策等，真正做到“金融为实体服务”。
武汉临空港·理想科学城-全光组网
项目拟采用全光组网基础网络系统，园区周边新增通信杆塔，实现5G/4G全覆盖；园区内部通信网络主干光缆及FTTD全覆盖；园区主要楼宇通过室分建设，形成全覆盖。得益于此，项目带宽有效利用率比传统园区提高30％，覆盖面积和用户数量增加，层级结构稳定度比传统园区提高40%，网络维护成本比传统园区降低40%，网络升级成本降低50%。
机器人自动巡逻
此外，项目将打造园区全系智慧服务体系。基于智慧空间、房间、灯光、机电设备、环境传感器等，进行动态数据分析及智能物联控制，实现AI能效优化。通过场景提供智慧化及人性化的服务智慧工单、机器人服务、智慧迎宾、便捷通行、AI环境自控、灯光自控、全屋智能等服务。通过机器视觉与数据分析，利用数据资产，与数字孪生体系的多维度场域信息有机结合实现智慧化管理。结合物联网、大数据、营销管理等技术，把综合体运营管理做可视化、可量化、可预测等多维度运营管理。
武汉临空港·理想科学城将实现“3383”远景目标，未来引入超3万名精英产业人才、300家以上的数字经济企业、8个以上的研发中心、3个以上的平台机构，将成为临空港经济开发区产业集聚区。
结 语
乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海
尽管是园区市场的新晋玩家，但在第一个五年锚定了产业方向，主打中高端主题产业园区的投资运营，成功打造出以生命科学产业为代表的“杭州医药港·和达药谷四期”、以数字经济产业为代表“杭州数字港”等标杆项目，展现出新想集团的资源和能力。过往的辉煌给人力量，未来的前景催人奋进。在第二个五年中，新想集团将进入勇扩规模、提质增效的新阶段。营收增长保持两位数，非销售收入占比超过50%，面对新要求、新目标，新想集团即将开启新征程，塑造新生态，实现新跨越，成就百年企业。
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文章来源：克而瑞产城发展部
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