第一部分：中央空调主机维修维护保养工作内容

要求一：每月检查维保，确保设备正常运行（每月至少检查维保四次以上，每次检查维保必须出具详细的报告并由甲方人员签字确认，平时如有故障，1小时响应，在接到通知后3小时内到达现场处理。）

项号

内         容

1

检查冷水机组，调整安全控制装置。

2

检查启动柜、控制柜、接触器等控制装置的动行。

3

检查制冷剂液位油面。

4

检查油位，油加热器和温度。

5

检查和测试所有运行控制和安全控制功能。

6

检查调整微电脑控制中心的设定值。

7

检查润滑系统的运行。

8

检查电机和启动器的运行；检查平时操作运行记录，核对数据。

9

检查油路工作情况。

10

检查油加热器工作电压。

11

检查控制箱工作电压。

12

检查电流百分比设定值。

13

检查各保护装置是否正常。

14

检查压缩机有无异常振动及噪音。

15

检查冷媒情况，不足则加注。

16

检查马达负载信号电压。

17

检查控制线路是否正常。

18

检查主机电压。

19

检查主线缆接线端子松紧情况。

20

检查主机绝缘情况。

21

检查接触器有无电磁噪音。

22

检查Y-△转换时间（或可控硅情况）。

23

检查主电缆发热情况。

24

检查过载保护设定值。

25

检查主机电流。

26

清理电控柜内积尘。

27

检查接触器触点磨损情况。

要求二：年度检查维保项目（每年全面检查维保设备四次）年度维保工作内容除包括上述每月维保项目外，还包括下列项目：

1

系统密封性检测。

2

检查维修油冷却器、电磁阀等其他系统部件等。

3

检查制冷剂量，测试制冷剂纯度，制冷剂不足则添加。

4

冷冻机油检查测试分析，需要时更换。

5

根据需要更换油过滤器。

6

全面清理电柜各起动器和控制器触点，确保接触良好。

7

检查电磁阀，膨胀阀工作情况。

8

维护电机启动器。执行诊断检查程序；清洁、更换接触器；检查连接机构；检查所有接线端并拧紧；检查过载装置；空载运行启动器。

9

控制面板的检测。执行诊断检查程序；检查安全停机运行状态；对机组电气连锁装置进行空动作实验；检查所有接线端并拧紧；检查显示数据的精度和设定值。

10

对机组保养后进行试漏、去湿、抽真空。

11

机组调试，使机组各项技术指标达到标准。

第二部分:中央空调附属设备维修维护保养工作内容

要求一：每月例行检查维保，确保设备正常运行（每月至少检查维保四次以上，每次检查维保必须出具详细的报告并由采购单位人员签字确认，平时如有故障，1小时响应，在接到通知后3小时内到达现场处理）。

1．1常规项目

（1）检查设备的总体运行情况以确保设备在预设条件下运行正常、良好，包括：冷却水泵，冷冻水泵,补水箱，冷却塔，风柜机，风机盘管，相关联的电力、电子和机械控制器和电路板。

（2）当维修检查工作完成后，检查维修日志，并记录如下内容：周围环境的温度和预设条件；冷却塔的运行状况，包括电动机安培数，进水和出水的温度；水泵的水压，电动机安培数，已检设备数目和运行状况是否良好；任何特殊的观察报告，备注和执行的操作；

（3）检查所有运行的水泵、冷却风扇、电动机、风箱、控制器和其他运转的部件的润滑系统，当有必要时，还需检查以上机件的清洁和油腻度；

（4）检查调节装置，保险装置，检查所有控制面板的指示灯，如有需要，要进行调整；

（5）清洁电板，包括线路终端和连接点；

（6）检查风机盘管风速和出风温度；

（7）检查所有构架和支架的腐蚀情况；

1．2、冷却塔

（1）检查冷却塔和相关控制器、控制线路是否正常运行；

（2）维护保养电机，更换磨损极限的轴承；

（3）调整风扇角度，检查皮带松紧度并处理；

（4）检查管道系统是否有渗漏，如有需要，进行修补；

（5）检查风扇是否正常运行，包括运转速度，气流量，风扇噪音和振动。如有需要，进行调节：

（6）确保风扇的排风没有阻隔，避免通风受阻。

1．3、水泵

（1）检查异常的运行噪音并作处理；

（2）检查密封件磨损情况：

（3）保养和维修电机，保持电机运载正常；

（4）更换磨损极限的轴承和润滑油；

（5）确保水管没有阻塞，如有需要，进行调速疏通；

（6）检查水泵的轴及其温度；

（7）观察和调整任何异常的运行噪音和振动。如有需要，测试发动机，根据需要进行调整；

（8）检查和调整阀门开启度；

（9）检查安全和控制装置是否正常运行；

（10）检查冷冻水线路的补充系统是否正常运行，如有需要，进行调整；

（11）检查电动机和水泵的定位是否正确，如有需要，进行调整。

1．4、风柜机、风机盘管

（1）检查空气处理机件和相关控制器、控制线路是否正常运行（包括气流量控制装置）；

（2）检查冷凝排水盘、排水管，确保没有阻隔堵塞和溢流，如有需要，进行调整或疏通。

（3）检查在盘管周围的配套设备，如阀门、保温层、水管接头等。

（4）清洗翅片及滤网/过滤器；

（5）观察和调整异常的运行噪音和振动。如有需要，用电表测试发动机，根据需要进行调整或维修；

（6）检查电机绝缘情况，如有需要，进行更换或维修；

（7）查检传动装置。如有需要，按要求在轴承处加润滑剂或更换轴承。

1．5、所有电动装置和设备的电动机

（1）检查电力供应的电压数和相均衡条件；

（2）清理电动机,如有需要，添加润滑剂；

（3）检查任何异常的运转噪音和振动。如有需要，更换轴承或维修发动机组件；

（4）检查线路保护装置，包括起动，继电器和指示器，如有需要，调节矫正错误；

（5）检查电路，并注意任何连接松脱或者接触不良；

（6）检查冷却发动机或者通风系统避免机件过热；

（7）检查电动驱动器，确保传送定位正确。

2．季度检查维保

除了每月例行的检查维修工作以外，每季度还要进行一次检查维修，内容应包括以下方面：

（1）风柜机、风机盘管：每三个月要用高水压并加入适当的清洁剂清洗所有风柜机、风机盘管翅片和滤网，以保持高效的热交换

（2）自动控制装置和仪表：检查、测试和重新校准自动控制器和量表（3）年度检查维修（每年至少全面检查维保四次）

3、年度检查维修

应包括每月例行检查维修项目和季度检查维修项目，以及以下的项目：

1．1常规项目

（1）检查管道装置，支架，输送管道，吊架等的状况，有无腐蚀和渗漏的迹象

（2）检查管道系统的状况

（3）检查核对和保持在设备间的联合配电盘运作正常

（4）检查测试所有控制装置和安全装置，如有需要，重新校准

（5）检查、测试和调整电路板，组件，控制/感应/控测装置，如果系统中带有自动操作系统则也包括在内。在有灰尘，要清理。

1．2冷却塔

（1）给冷却塔所有铁件除锈后刷油漆

（2）检查轴承和风扇皮带，需要时更换，不更换轴承时须加润滑脂。

1．3水泵

（1）检查所有相关的控制器

（2）打开水泵套，检查水泵轴、叶轮、轴承和轴套是否有磨损和府蚀现象，必要时更换，水泵外部除锈后刷漆。

（3）检查水泵和电动机联轴器，检查水泵密封件，必要时更换

（4）把轴承拆下，用汽油清洗干净重新上润滑脂。

1．4电动设备和装置的电动机

（1）用电表测试绝缘线圈

（2）检查相关的电路保护装置，电力起动器和设备是否正常运行。

1．5风柜机、风机盘管

（1）检测机件的运行，包括检查风速，温度，控制器。如有需要，调整组件。

（2）用高压喷水清洁，和高效力的清洁剂清洗风柜机、风机盘管翅片。（3）检查和清洗凝排水盘和管道，确保没有堵塞、渗漏和溢流。如有需要，进行除锈和刷上涂料。

（4）把风筒拆下并用水清洗干净；检查电机轴承，必要时加润滑脂。（5）清理控制联接和相关的器械。

（6）清洁风管，清洗滤网，清洁出风口、回风口。

（7）清洗冷凝接水盘，用氮气疏通排水管。

1．6阀门和管道保温

（1）更换所有已损坏的阀门

（2）修补已损坏或脱落的保温棉。

第三部分: 中央空调循环水处理工作内容

1

系统清洗

1．1

对冷却、冷冻水系统进行不停机清洗。目的是为水处理做基础工作，把冷却、冷冻水系统内的浮锈、水垢、泥垢、污垢、藻类等清除。

（1）分别从冷却塔和冷冻膨胀水箱向冷却、冷冻水系统投放复合清洗剂，然后运行循环水泵，使药剂在系统内，循环流动，对管路和设备进行清洗。每天至少运行水泵4小时，连续运行清洗7天，为不停机清洗，清洗过程中主机可以正常运行，不影响采购人空调的使用。在清洗期间，每天到现场观察并抽取水样化验，保持药剂浓度，确保清洗效果。

（2）利用停机时间（晚上或者不需要使用空间的任何时间）进行系统排污：将系统内的陈水完全排除，再补充满新水，如此反复，直到排放的陈水澄清并且待系统补充满水后所取水样经化验其化验结果符合GB50050-2007中对循环水的水质要求为止。

（3）检查风机盘管情况，疏通硬堵的管路，使水系运行畅通。

（4）拆洗管道过滤，把污泥等清除。并检查管理过滤网是否完好，有破损则需更换滤网。

（5）在确定系统清洗干净后，从冷却塔和冷冻膨胀水箱分别向冷却、冷冻水系统投放一定浓度的钝化预膜剂和防腐保护剂，开启循环水泵运行使药剂均匀分布（每天开泵运行至少4小时，连续运行4天），使管道内壁形成保护膜，以保护系统管道。

1．2清洗冷却塔

（1）使用高压枪+清洗药剂清洗冷却塔的淤泥、青苔、藻类等，保持塔内清洁。

（2）使用高压枪+清洗药剂清洗填充料内的呢垢、水垢、藻类，保持流水畅通均匀，达到散热交果。

（3）清洗冷却水塔区域内各种杂物，保持冷却塔外观的清洁美观。

（4）清洗时间为一天。

1．3冷凝器单机清洗

（1）物理清洗①使用专用通炮器对冷凝器传热管内壁进行通炮刷洗，把传热管表面的软垢及污泥等清除。②若经过通炮刷洗后传热管内壁还结有硬垢严重影响设备运行，则采用化学清洗方法进行清除；

（2）冷凝器单机清洗①目的：清除冷凝器内铜管所有水垢（硬垢和软垢），恢复冷凝器最佳传热效果，使主机排气压力降到设定值范围内。②清洗方法：首先，用化学药剂对冷凝器进行循环清洗，不断调整药剂的浓度，直至药剂与水垢完全反应脱落，最后排出冷凝器为止；其次，对冷凝器作中和清洗；再次，对冷凝器作钝化处理，使冷凝器铜管内壁镀一层防腐膜，使铜管今后运行不被腐蚀。③对废液处理后排放④清洗药剂以有机酸为主剂，辅以高效缓蚀剂等助剂。

1．4药剂选用

①药剂的选用以安全、高效为原则

②系统清洗药剂符合国家标准

③钝化预膜剂选用咸性药剂。

2、供冷季节运行期间水处理

目的：阻垢、防腐蚀、杀菌剂灭，达到节能、保护设备、延长设备使用寿命的作用。

1．1

每周到设备现场2-3次，观察冷却塔、空调主机等设备的运行情况、检查水处理施工的结果，定期取水样监测，并据此：

（1）对冷却水系统及进排污，合理控制冷却水浓缩倍数，使水质符合国家标准（GB50050-2007）提出的要求。

（2）投放水处理药剂，抑制结垢和腐蚀，杀灭各类细菌和藻类，使设备结垢速度明显减慢，无新增锈迹，无青苔。

（3）及时清洗冷却塔托盘，使冷却塔无污泥积存，保持冷却塔的散热效果。

（4）每月向甲方提交一次水质化结果。

（5）每年向甲方提交二次水质检测报告。

1．2

对冷冻水循环系统，采取一次性投足一定浓度的杀菌、防腐药剂，然后根据药剂损失情况投防腐剂，保持药剂浓度，确保防腐效果。要求冷冻水泵不能漏水，一般情况下不允许放出冷冻水，如需排放须及时通知以便处理。

1．3

现场操作人员工作时携带施工记录表，在现场工作结束后请采购单位有关人员签字认可，作为成交供应商进行施工管理的重要依据。

3、冬天停机清洗及保养

目的：清洗冷却、冷冻水系统，保养水系统管理道及其设备、防腐蚀。具体工程内容如下：

（1）在冷却、冷冻水系统投放复合清洗剂，为不停机清洗，清洗期间不影响主机运行，时间7天在右。在清洗期间，每天到现场观察并抽取水样化验，保持药剂浓度，确保清洗效果。

（2）利用停机时间进行系统排污：将系统内的陈水排空，再补充新水，直到排放的陈水澄清并且系统补充满水后所取水样化验其化验结果符合GB50050-2007中对循环水的水质要求为止。

（3）检查风机盘管情况，疏通硬堵的管路，使水系统运行畅通。

（4）拆洗管道过滤器，把污泥等清除。并检查管道过滤网是否完好，有破损则需更换滤网。

（5）系统清洗干净后，向冷却、冷冻水系统投放一定浓度的钝化预膜剂和保护剂，开启循环水泵运行使药剂均匀分布（时间4天左右），使管道内壁镀上薄膜，以保护系统管道。

（6）抽取水样进行检测，在水样检测结果达到规定的指标要求后，确保系统管道在整个冬季停机期间得到有效的防腐保护。

（7）空调停机期间每月检查水系统情况2次，出问题是及时处理。

（8）药剂选用：①药剂的选用以安全、高效为原则②系统清洗药剂用符合国家标准③钝化膜剂用咸药剂。

4、每年春季开机前的清洗工作

（1）清洗冷却塔，补充新冷却水，为运行期间水处理做基础工作。（2）协助检查开机后各种设备仪表的正常情况（3）开机投放各种药剂，冷却水、冷却水进行处理，保持水质稳定。

5、清洗报告

（1）每年提交2次系统清洗报告、图片、摄影资料并经采购人验收合格。（2）维保后室内空气质量达到规定要求，并确保通过疾控中心每年一次空气质量检测合格的报告。

6、施工效果及指标

要达到以下要求：（1）循环冷却水质指标控制在国家标准GB50050-2007规定的循环水水质标准之内：

项目    单位     冷却水     冷冻水

PH值            7.0-9.5    7.0-15

钙离子  mg/1     30-200

铁离子  mg/1     ＜0.5       ＜0.5

氯离子  mg/1     ＜300       ＜300

细菌总数 个/mL  ≤5×105   ≤5×105

(2)腐蚀率:碳钢小于0.125mm/a;铜、铜合金小于0.005mm/a.

(3)冷凝器冷却水进出水温差保持正常温差要求,设备运行正常情况下低压力保持在机组规定的标准值范围内.

(4)水处理期间,无硬垢生成,循环水浓缩倍数为2.5-3.5.

(5)投标方在水处理工程指定合同期内保证冷却水塔区域无青苔,菌藻类生长。

(6)循环冷冻水不使管路发生新的腐蚀。

(7)水质处理期间的循环水排放时污染环境,符合《污水综合排放标准》的要求。

第四部分: 多联机空调维修维护保养工作内容

多联机空调主要维修维保内容

年度保养、深度清洗1次，室内机普通清洗2次（室外机冷凝器清洗、室内机蒸发器清洗、送回风口）。每月巡查并记录各项参数，保证机组正常运行。正常上班期间派驻两人现场值班，并配合好现场工作，保证空调系统正常运行

第五部分: 单体空调维修维护保养工作内容

1值班要求

人员值班要求：成交人每天必须派技术人员到现场值班，人员要求2人维保施工人员必须购买成交单位社保。

2、单体空调主要维修维保内容

（1）检查处理电脑板故障；

（2）清理空气过滤器；

（3）清理室外机的换热器；

（4）检查控制系统电器部分及维修；

（5）检查制冷剂是否泄漏及补充；

（6）检查管道是否堵塞及维修；

（7）检查四通阀是否有故障及维修；

（8）检查压缩机是否有故障及维修；

（9）每年供冷开机前和供暖开机前各清洗一次室内机滤网及用药水清理空调室内机。

（10）每年供冷开机前和供暖开机前各清洗一次室外机翅片和滤网一次（实施过程中要求维保单位必须租赁吊篮进行施工作业，费用含在投标总价内）。