研究报告节选:

数据来源：前瞻产业研究院，东北证券 故月子中心的利润率会经历一个爬坡期，轻资产模式下一般 12-个月左右能够收回投入资金，重资产模型下 18-24 个月能够收回资金。参考龙头公司爱帝宫的财务数据和经营状况，以一线城市配备 80 间房的高端月子中心为例，对单店进行重资产和轻资产模型测算。前期初始建设装修投入分 5-10 年折旧摊销，一般商家在经历一年的入住率爬坡后进入成熟期，店铺毛利率可达到 40%，净利率可达到 20%+，其中轻资产模式利润率爬坡更快。随着市场的竞争加剧，商家在经营过程中需在销售渠道方面持续投入，已形成口碑的规模效应，长期来看，能通过有效战略实现高效经营并发展自身优势积极开拓市场的公司有望缩短利润爬坡期。 单店运营成本构成方面，由于具备竞争力的月子中心需配备医生、护士、营养师、厨师等全方位专业人员，人力成本投入高，一般占比最大，高达 30%以上；各类专业护理器材和高端月子膳食的基础成本也较高，占比约 25%；除此之外，月子中心还需考虑折旧摊销及水电等基础费用。1）重资产模式：独栋别墅式月子中心一般为重资产模式，租用需装修的物业（较常见）或自建物业，租用独栋建筑除了需要支付租金费用之外还包含装修、改造等费用，初始投资一般超过 4000 万元。2）轻资产模式：此模式下选用五星酒店或服务式公寓大大减少了装修费用，部分商家可以通过和酒店共用餐饮、保洁人员节省小部分人力成本，将初始投资降为1500 万元左右，但此类物业的租金相较于重资产物业较高。现金流方面，由于月子中心多采用预定付款制度，商家可以提前 3-6 个月收取 20-30%的定金，在客人入住时收齐尾款，所以公司具备充足的营运现金流（以下单店模型未考虑预收定金的影响，因此真实情景下单店现金流将优于模型假设）。经营状况良好的公司在开业 6 个月左右入住率爬坡至 40-50%，12 个月能够达到稳态入住率 80%，一般 5-7个月时现金流及运营利润能够转正，重资产下 18-24 个月累计现金流转正，轻资产下 12-16 个月左右累计现金流可实现转正。